不動産売却で知っておくべき税金と確定申告のポイント

query_builder 2025/01/12 売却
不動産を売却する際に忘れてはならないのが、税金と確定申告の手続きです。売却益が出た場合や特例控除を受けたい場合は、確定申告をしなければなりません。本記事では税金計算の基礎から、具体的な手続き方法、必要書類、控除を受ける際の注意点までを詳しく解説します。また、経験者からよく聞かれる質問や誤解しがちなポイントも取り上げ、初めて不動産を売却する方でも安心して手続きを進められるようガイドします。不動産売却の税金対策をしっかりと行い、安心して資産を運用しましょう。
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不動産売却における税金とは?

不動産を売却する際に発生する税金について知っておくことは非常に重要です。税金の仕組みが分かれば、確定申告や節税対策もスムーズに進められます。ここでは、不動産売却に伴う基本的な税金について解説します。

譲渡所得税の基礎知識

不動産売却において重要な税金の一つが譲渡所得税です。この税金は、不動産を売却した際に得られる利益に対して課せられるものであり、売却価格から購入価格や諸経費を差し引いた金額が譲渡所得とされます。譲渡所得税を正しく理解しておくことは、確定申告を行う上で必要不可欠です。

譲渡所得税の計算は、まず売却価格から取得費用を引くことで譲渡所得を求めます。取得費用には、不動産の購入価格だけでなく、購入時にかかった手数料や改修費用なども含まれます。また、売却時にかかる費用として、仲介手数料や印紙代も含まれるため、これらをきちんと記録しておくことが大切です。

譲渡所得が発生した際には、税率が適用されます。この税率は、所有期間に応じて異なります。具体的には、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税が適用され、高い税率が設定されています。一方、5年を超える場合は長期譲渡所得税が適用され、税率は比較的低くなります。所有期間が長いほど、税金面でのメリットがあるため、売却タイミングを見極めることも一つの戦略です。

また、譲渡所得税には特例の考慮も重要です。例えば、居住用の不動産を売却した場合、特別控除を受けることができ、最大で3,000万円までの控除が適用されます。これにより、譲渡所得がゼロになる場合もあるため、確定申告を行うことをお忘れなく。

初めて不動産を売却される方にとっては、譲渡所得税の仕組みや計算方法が難しく感じるかもしれません。しかし、正しい知識を持って手続きを進めれば、税金面での不安を軽減することができます。そして、必要書類や手続きに関しても計画的に準備を進め、スムーズに対応できるように心掛けましょう。税金に関する疑問がある場合は、専門家へ相談することも一つの手段として考えると良いでしょう。

特別控除の利用方法

不動産を売却する際に知っておくべき重要なポイントの一つが特別控除の利用です。特に、居住用の不動産を売却する場合には、最大で3,000万円の特別控除が適用されるため、賢く利用することで大幅に税負担を軽減することができます。この控除は、確定申告を行うことで初めて適用が可能となりますので、手続きをしっかりと理解しておくことが大切です。

特別控除を受けるためには、いくつかの条件があります。まず第一に、売却した不動産が自己の居住用であることが求められます。この条件を満たすためには、売却前の3年間においてその不動産に住んでいたことが必要です。また、この控除は1人1回限り適用されるため、一度利用した不動産については、別の不動産を売却しても同じ控除を再度適用することはできません。

次に、売却時に譲渡所得が発生している必要があります。特別控除を受けることで譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必ず必要です。控除を適用するための手続きは、売却翌年の確定申告期間中に行います。この際、譲渡所得を計算し、必要な資料を提出することで控除を受けられます。具体的には、売買契約書や支出の証明となる領収書を整理し、申告書に添付することが重要です。

特別控除を利用することで、多くの方が節税に成功していますが、一方で誤解しやすい点もあります。特に、特別控除を自動的に受けられると思っている方が多いですが、必ず確定申告を行わなければこの控除は適用されません。さらに、特別控除が適用される条件を確認した上で、補足的な控除や特例を利用できる可能性についても調査しておくと良いでしょう。

売却前の準備を怠らず、必要書類を整えた上で確定申告をスムーズに行うことで、特別控除を最大限に活用できます。もし不安な点があれば、税理士に相談することで、的確なアドバイスを受けられるでしょう。税金に関する知識を深めることで、安心して不動産売却の手続きを進め、市場での成功につなげることが可能です。

確定申告はなぜ必要?

不動産売却後、確定申告が必要となるケースは多々あります。特に、譲渡所得が発生した場合には必須の手続きです。ここでは確定申告の意義と必要性について詳しく説明します。

所得税と住民税の関係

不動産売却における確定申告では、所得税と住民税の関係が非常に重要です。これらの税金は、売却によって得た所得に対して課税されるもので、それぞれの役割や計算方法を理解しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。

売却によって得られた所得は「譲渡所得」かと呼ばれ、これに対する課税が行われます。譲渡所得は、売却価格から取得費用や関連経費を引いて算出されます。この譲渡所得に対して、まず課せられるのが所得税です。所得税は国税であり、譲渡所得の金額に応じた税率が適用されます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税が適用され高い税率が設定されますが、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得税となり、税率は低くなるため、所有期間に応じた適切な税率を確認しておくことが大切です。

住民税については、地方税として課税されます。譲渡所得が発生した際の住民税は、所得税とは別に計算されますが、基準となる譲渡所得金額に対して一定の税率が適用されます。なお、住民税の税率は自治体によって異なる場合がありますので、売却を検討している地域の税率を事前に確認しておくことが重要です。

確定申告の際には、所得税と住民税の両方を計算し、申告書に記載する必要があります。通常、所得税の計算が主となりますが、住民税もそれに応じて算出され、まとめて納税することとなります。また、譲渡所得が一定の金額を下回る場合には、それに基づく特例を考慮することも可能です。

これらの税金に関する知識を持つことで、不動産売却後の税務手続きが非常にスムーズになります。特に、誤って申告を漏れたり、過剰な税金を支払ったりすることを避けるためにも、これらの税金についての理解は必須です。また、わからない点や不安がある場合は、税理士に相談することで専門的なアドバイスを得られるため、心強いサポートとなります。正しい知識を持ち、戸惑うことなく手続きを進めることが不動産売却を成功させるポイントです。

確定申告しない場合のリスク

不動産を売却した後に確定申告をしない場合、さまざまなリスクが発生する可能性があります。特に、譲渡所得が発生したにもかかわらず申告を行わないと、後々のトラブルに発展することが多いです。このような状況を避けるためにも、確定申告の重要性を理解しておくことが重要です。

まず大きなリスクは、税務署からの指摘です。確定申告を怠った場合、税務署が売却した不動産に対して調査を行い、譲渡所得の申告漏れを指摘されることがあります。この場合、過去の売却分に対する所得税と住民税に加え、延滞税や加算税が発生することになり、最終的には多額の税金を支払う羽目になる可能性があります。このようなペナルティは、売却当初に確定申告を行っていれば避けられたもので、非常に残念な結果を招くことがあります。

また、確定申告を行わないことで特例を利用できなくなるリスクもあります。特に、居住用不動産の売却時に適用される最大3,000万円の特別控除は、確定申告をしないと受けることができません。この控除が適用されなければ、譲渡所得に対して高い税率が課せられることとなり、自己負担が増えてしまいます。そのため、売却前にこの特例を確認し、申告の必要性を理解することが欠かせません。

さらに、確定申告を行わないことによる情報の不透明性もリスクの一つです。もし将来、金融機関からの融資を受けるために所得を証明する必要があった場合、所得が申告されていないことが障害となることもあります。これにより、資産運用や次の投資に対しても影響が出る可能性があるため、早期に正しい申告を行うことが望ましいです。

こうしたリスクを回避するためには、売却前からしっかりとした計画を立て、確定申告に必要な書類を整えておくことが大切です。不動産売却に伴う税金や申告手続きについて不安がある場合、専門家に相談することで、正確な情報を得て安心して次のステップに進むことができるでしょう。適切な準備を行い、確定申告をしっかりと行うことで、納税義務を果たしつつ安心して不動産売却を進めていくことが可能になります。

不動産売却に必要な書類リスト

確定申告をスムーズに行うためには、必要書類を揃えておくことが不可欠です。ここでは、不動産売却時に集めておくべき書類のリストと、その入手方法を説明します。

売買契約書と領収書の準備

不動産を売却する際には、売買契約書と領収書の準備が非常に重要です。これらの書類は、確定申告を行うために必要不可欠であり、税金計算の際の根拠となるため、しっかりと管理しておくことが求められます。

まず、売買契約書についてお話ししましょう。この文書は、不動産の売買に関する合意事項を記載したもので、売主と買主の双方が署名・捺印を行うことが一般的です。売買契約書には、売却価格や不動産の所在地、取引の日時などが明確に記されており、この情報は譲渡所得の計算において非常に重要な役割を果たします。確定申告を行う際には、この書類を用いて売却価格を証明することになるため、必ず手元に保管しておく必要があります。

次に、領収書についてです。領収書は、不動産取引に伴うさまざまな費用の支出を証明するための重要な書類です。例えば、仲介手数料や登記費用、そして売却に関連するその他の経費がかかった場合、それぞれの支出を証明するための領収書を大切に保管しておくことで、後に譲渡所得の計算に役立てることができます。これにより、課税対象となる譲渡所得を正確に算出し、必要に応じて控除を受けることができます。

売買契約書と領収書は、確定申告だけでなく、万が一のトラブルに備えるためにも重要です。たとえば、取引後に何らかの問題が生じた場合、これらの書類を利用して証明を行うことができます。加えて、不動産取引は一度きりの大きな金額が関わるため、書類の管理は慎重に行うことが求められます。

このように、売買契約書と領収書の準備は、不動産売却において非常に重要です。これらの書類を正しく保管しておくことで、確定申告もスムーズに進めることができ、税務上のリスクを回避することにもつながります。適切な準備を行い、安心して不動産売却を進めていきましょう。

登記事項証明書の取得法

不動産売却において重要な書類の一つに、登記事項証明書があります。この証明書は、不動産の権利に関する情報を記載した正式な文書で、所有権の証明や、売却時に必要な情報を提供するために必須となります。登記事項証明書をどのように取得するかについて、詳しく解説します。

まず、登記事項証明書の取得は、法務局で行うことができます。法務局は各地域に存在しており、各種不動産に関する登記や証明書を取り扱っています。売却を計画している不動産の所在地を管轄する法務局を訪れることが必要です。

取得方法はとても簡単です。まず、法務局に到着したら、窓口で「登記事項証明書を取得したい」と伝えましょう。その後、特定の不動産を指定するために必要な情報(住所や地番など)を提供します。これにより、担当者が該当する不動産の登記事項証明書を準備してくれます。

また、最近ではオンラインでの取得も可能です。法務局のウェブサイトを通じて、登記事項証明書の申請ができるため、自宅に居ながらでも便利に取得できます。オンライン申請の場合は、必要事項を入力し、手数料の支払い方法を選択することになるので、事前に用意しておくとスムーズです。

登記事項証明書の取得には手数料がかかりますが、一般的には数百円から千円程度の料金で済むことが多いです。この費用や取得にかかる時間を考慮に入れて、早めに手続きを行うことをお勧めします。不動産を売却する際には、正確な情報が記載された登記事項証明書を手元に置いておくことで、確定申告や関係者とのやり取りがスムーズに行えます。

不動産売却の際には、登記事項証明書の取得は不可欠なプロセスです。この書類を利用することで、自身の権利を明確にし、必要な手続きを円滑に進めることができますので、早めに行動することが大切です。

自分で確定申告をするためのステップ

確定申告をプロに任せるのも一つの手ですが、自分で行うことも可能です。ここでは、初心者でも分かりやすくステップを追って解説します。

確定申告書の記入方法

確定申告書の記入方法は、不動産売却後の税務処理において重要なステップです。初めて申告を行う方にとっては、手続きが煩雑に感じることもあるかもしれませんが、ステップを踏むことでスムーズに進めることができます。

まずは、確定申告書のひな形を入手しましょう。国税庁のウェブサイトからダウンロードできるほか、税務署でも入手可能です。確定申告書には、主に第一表と第二表があり、自身の状況に応じたものを選ぶ必要があります。不動産を売却した場合には、「分離課税」を選択することが一般的です。

記入を始める前に、必要な情報を整理しておきましょう。譲渡所得を計算するために、売却価格や取得価額、かかった費用を明確にすることが重要です。これらの情報は、売買契約書や領収書から取得できます。

確定申告書の第一表には、基本的な個人情報を記入します。氏名や住所、生年月日、職業などの項目がありますが、特に注意が必要なのは所得の種類です。不動産の譲渡所得は「分離課税」に分類されるため、適切に選択することが求められます。

次に、譲渡所得の計算について記入します。売却価格から取得費用や諸経費を引くことで譲渡所得を求め、その金額を記入する必要があります。また、特別控除を受ける場合には、その旨もここで記入します。記入後は、間違いがないか何度も確認しましょう。

記入が終わったら、確定申告書に必要な添付書類を準備します。売買契約書や領収書、登記事項証明書など、証明となる書類を整理しておくことが重要です。これにより、税務署からの確認要求にもスムーズに対応できます。

最後に、申告書を提出します。税務署に直接持参する方法もありますが、郵送や電子申告も選択できます。提出後は、申告が受理されたか確認をしておくと安心です。

このように、適切に確定申告書を記入することで、税金についての不安を軽減し、気持ちよく不動産売却を進めることができます。初めての方でも、必要な情報を整理し、段階的に進めていくことで大きな問題を回避できます。

オンライン申請の流れ

確定申告をオンラインで行うことは、手間を省き、効率的に手続きを進める方法の一つです。近年、オンライン申請のシステムが充実しており、自宅から手軽に申告ができるようになりました。以下に、オンライン申請の流れについて詳しく解説します。

まずは、国税庁のWebサイトにアクセスし、「確定申告書等作成コーナー」を選択します。このページでは、オンラインでの申告書作成が可能です。利用するためには、マイナンバーカードや事前に登録したIDとパスワードが必要ですので、あらかじめ準備しておきましょう。

次に、自身の状況に応じた申告書の作成を始めます。画面の指示に従って、譲渡所得に関する情報を入力していきます。必要なデータとしては、売却価格や取得費、かかった諸経費などがあります。これらの情報は、売買契約書や領収書から正確に取得して入力します。

入力内容を確認した後は、申告書の提出準備に進みます。オンライン申請では、必要な添付書類もスキャンしてアップロードが必要です。売買契約書や領収書、登記事項証明書など、証明に必要な書類を事前にデジタル化しておくと、スムーズに進めることができます。

書類をすべてアップロードし、内容を確認したら、最終的に申告書を送信します。送信が完了すると、受理通知が届くため、申告書が無事に提出されたか確認できます。また、オンライン申請を行うことで、郵送の手間なく、迅速に手続きを済ませることができるメリットがあります。

最後に、申告後も記入内容や提出状況について定期的に確認することが大切です。オンライン上での申告は迅速ですが、万が一のトラブルに備えて、記録を保管しておくことをお勧めします。

このように、確定申告をオンラインで行う手順を理解しておくことで、よりスムーズな手続きを実現できます。特に初めて申告を行う方にとって、オンライン申請は非常に便利な手段となりますので、ぜひ活用してみてください。

税金がかからないケースとその確認法

不動産売却においても税金がかからないケースが存在します。その条件や確認方法について詳しく見ていきましょう。

住まなくなった家の売却

住まなくなった家を売却する際には、いくつかのポイントに留意することが重要です。特に、税金に関する取り扱いや手続きについて知識を持っておくことで、スムーズに進めることができます。

一般的に、住まなくなった家を売却した場合でも、譲渡所得が発生し、その所得に対して譲渡所得税が課税される可能性があります。しかし、住まなくなった家については、特例が適用されるケースがあるため、条件を確認しておくことが大切です。例えば、相続や贈与を受けた不動産については、さらに注意が必要です。この場合、売却価格から取得費用を差し引いた残りが譲渡所得となりますが、一定の条件を満たすと特別控除を受けることができる場合があります。

また、住まなくなった家を売却する際には、不動産市場がどのように動いているかを把握することが重要です。適正な価格設定は、スムーズな取引の鍵となります。相場や近隣の物件の販売状況を調査し、売却価格を決定すると良いでしょう。

売却に際しては、信頼できる不動産業者に相談することも有効です。業者は市場の動向を把握しており、適正価格での売却をサポートしてくれます。さらに、売却にかかる諸費用や税金についてもアドバイスを受けることができるため、安心して手続きを進めることができます。

住まなくなった家を売却する際は、税金や市場動向をしっかり把握し、信頼できるパートナーとともに進めることで、トラブルを避け、スムーズな取引が可能となります。正確な情報を持ち、計画的に進めていくことが成功の秘訣です。

相続による不動産の売却

相続によって手に入れた不動産を売却する際も、いくつかの重要なポイントがあります。まず、相続不動産の扱いについて理解しておくことが必要です。相続による不動産取得は、取得時の価格が基準となりますが、実際に売却を行う際には、譲渡所得が発生する可能性があるため、注意が必要です。

相続した不動産を売却した場合、その譲渡所得は売却価格から相続時の評価額を引いた金額となります。この評価額は、相続税で計算された基準価格や、路線価を基にした価格が一般的です。大事なのは、相続時の評価を明確に把握しておくことです。これにより、正確な譲渡所得を算出することができます。

加えて、相続に関する特例も知っておくと良いでしょう。例えば、相続税を支払った際には、その支払いを考慮して譲渡所得の計算を行えることがあります。また、家族が住んでいた居住用不動産を売却した場合、特別控除を適用できる場合もあります。これにより、譲渡所得税の負担を軽減することができます。

相続による不動産の売却を検討している場合、手続きが複雑になることが多いため、専門家の助けを借りることをおすすめします。不動産業者や税理士に相談することで、適切な評価額の算出や、申告手続きについてのアドバイスを受けることができます。これにより、より安心して取引を進めることができるでしょう。

相続による不動産売却は、税金や特例、手続きに関する知識を持って行うことが重要です。正確な情報を得て、計画的に進めていくことで、満足のいく結果を得ることができるでしょう。

お客様から寄せられる相談や体験談

実際に不動産売却を経験した人から寄せられる相談内容や体験談は参考になります。ここでは、よくある相談とそのポイントを集めました。

初めての不動産売却での失敗談

初めて不動産を売却する際、多くの方が直面する失敗談があります。特に、経験がないために手続きを誤ってしまったり、重要なポイントを見落としてしまうことが多いです。

ある人のケースでは、相続した不動産を売却することになり、特に急いでいたために簡単に業者に依頼してしまいました。しかし、業者選びを怠り、適正価格を見誤っていました。その結果、相場よりもかなり低い価格で売却してしまい、大きな損失を被ったのです。業者選びは非常に重要で、信頼できるパートナーを見つけることが成功のカギとなります。

また、別の方は、譲渡所得税の計算を誤り、売却後に思わぬ税金負担が発生しました。取得費用や諸経費を計算しなかったため、譲渡所得を正確に算出することができませんでした。そのため、確定申告時に高額な税金を支払う羽目になり、資金計画に影響を及ぼしたと言います。

これらの失敗談から学ぶべきは、早めに専門家に相談したり、情報収集をしっかりと行うことの重要性です。初めての不動産売却では、予期しないトラブルが発生しやすいため、事前に対策を講じておくことが大切です。正確な情報をもとに進めることで、より良い結果に繋がるでしょう。実体験を通じて得られた教訓を活かし、安心して売却手続きを進めていきたいものです。

成功した節税対策の具体例

不動産売却における成功した節税対策の実例として、ある方のケースを紹介します。この方は、居住用不動産を売却する際に特別控除を上手に活用しました。具体的には、家族が住んでいた家を売却したのですが、売却前に確実に居住期間を満たしていることを確認しました。その結果、最大3,000万円の特別控除を適用することができ、譲渡所得税を大幅に軽減することができました。

さらに、この方は売却にあたり、必要経費の計算を正確に行うことにも注力しました。仲介手数料や登記費用、リフォーム代などを適切に記録し、確定申告でしっかりと申告しました。その結果、譲渡所得を低く抑え、税負担を軽減することに成功しました。

このように、売却前の準備や知識が功を奏したことで、思わぬ高額な税金を支払うことを回避し、売却後も安心して次のステップへ進むことができたのです。成功した節税対策のポイントは、専門家のアドバイスを受けながら、必要な手続きをしっかりと行うことです。この経験は、今後の不動産売却を考える他の方々にも良い参考になるでしょう。

不動産売却に役立つ税金シミュレーション

事前にどのくらいの税金がかかるのか知っておくと安心です。ここでは不動産売却時の税金をシミュレーションする方法を解説します。

ネットで使えるシミュレーションツール

不動産売却において、事前に税金のシミュレーションを行うことは非常に重要です。最近では、インターネット上で利用できるシミュレーションツールが数多く提供されています。これらのツールを使うことで、実際に売却する際の税金の概算を手軽に知ることができます。

まず、国税庁の公式サイトには、譲渡所得税の計算に役立つシミュレーション機能があります。このツールでは、売却価格や取得価格、諸経費などの情報を入力することで、譲渡所得や課税対象額を簡単に計算できます。利用方法もシンプルで、初心者でも扱いやすい設計になっています。

さらに、民間の不動産関連サイトでも、独自のシミュレーションツールが提供されています。これらは売却時の諸費用や税金を総合的に考慮することができ、より具体的な金額を見積もることができます。実際のケースに即したシミュレーションを行うことで、売却後の資金計画を立てやすくなります。

このように、ネットで使えるシミュレーションツールを活用することで、不動産売却に伴う税金の把握が容易になり、計画的な資産運用が可能になります。是非、多様なツールを試してみて、自分に合ったものを見つけてください。

専門家のアドバイスを受ける方法

不動産売却に際して専門家のアドバイスを受けることは、成功への大きな助けとなります。まず、税理士や不動産業者に相談する方法があります。彼らは市場の動向や税金に関する知識を有しており、具体的な状況に応じたアドバイスを提供してくれます。

専門家に相談するための第一歩は、事前に何を相談したいかを明確にすることです。売却予定の不動産の情報や、予想される譲渡所得、税金の計算についての疑問点を整理しておくと、スムーズに会話が進みます。無料相談を行っている税理士や不動産業者も多く、気軽に訪問することができます。

オンラインでの相談も便利です。最近では、ビデオ会議を利用した相談サービスも増えており、自宅に居ながら専門家の意見を聞くことができます。正確な情報と専門知識を得ることができるため、安心して不動産売却を進めることができるでしょう。

確定申告後の税務調査対策

確定申告後、思わぬ税務調査が入ることもあります。そのような事態に備えるための対策を解説します。

税務調査が行われる理由

税務調査が行われる理由はいくつかありますが、主に申告内容の確認や不正防止を目的としています。例えば、毎年提出される確定申告書において、申告金額が異常に高い場合や、過去のデータと比較して不自然な変動が見られる場合、税務署は調査を行うことがあります。また、売却した不動産の価格が市場価格とかけ離れていると感じられた場合も、調査対象になることがあります。

さらに、特例や控除を利用している場合、正しく適用されているかを確認するために調査される可能性があります。税務署は、不正を未然に防ぎ、納税義務を適切に遂行するために、調査を行うことが重要とされています。 税務調査はあくまでのルールを守るためのものであり、適正に申告を行っている場合、過度に心配する必要はありません。

税務調査に備える書類整理術

税務調査に備えるためには、書類整理が非常に重要です。まず、確定申告に関わる書類を一つの場所にまとめて保管しましょう。具体的には、売買契約書、領収書、登記事項証明書など、売却に関連するすべての書類を整理します。

次に、これらの書類には日付や金額、取引先などの情報を記入した簡易なメモを添えると便利です。どの書類がどの取引に関連しているのか一目でわかるため、調査の際もスムーズに対応できます。

また、電子データとしても保存しておくと、万が一の際に迅速に情報を取り出すことが可能です。さらに、定期的に書類の見直しや整理を行い、不要なものを廃棄することで、常に整理された状態を維持することができます。このような準備を行うことで、税務調査に対して安心感が高まります。

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